Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Mais vous hésitez entre créer une Société Civile Immobilière (SCI) ou opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Ces deux dispositifs offrent des opportunités intéressantes, mais leur nature juridique et fiscale diffère considérablement. Dans cet article, nous allons vous guider à travers les avantages et inconvénients de chacun. Le but étant de vous aider à faire le meilleur choix selon vos objectifs.
Qu’est-ce qu’une SCI et une LMNP ?
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique qui permet à plusieurs associés (au moins deux) de détenir et de gérer des biens immobiliers. Elle a pour objectif la gestion d’immeubles, généralement dans le cadre de la location. En tant que société civile, elle ne peut pas exercer d’activité commerciale, comme l’achat-revente de biens immobiliers ou la location meublée sans passer à l’impôt sur les sociétés (IS).
Qu’est-ce qu’une LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui s’applique aux personnes physiques, indivisions ou SARL de famille qui louent des biens meublés. Pour être éligible à ce statut, les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 euros. Ou alors représenter moins de la moitié des revenus du foyer fiscal. Ce statut permet d’amortir le bien immobilier et offre une fiscalité avantageuse en matière de plus-value lors de la revente du bien.
Différence pour investir en SCI et LMNP : deux régimes distincts
La principale différence entre une SCI et un investissement en LMNP repose sur leur nature juridique. La SCI est une société civile. Tandis que le LMNP est un statut fiscal applicable à un particulier ou à une structure familiale. Une SCI est plus adaptée à la gestion collective de biens immobiliers. Tandis que le LMNP se concentre sur la location meublée, avec un cadre fiscal spécifique.
Avantages et inconvénients d’investir en SCI
Les avantages de la SCI
Investir en SCI présente principalement les 3 avantages majeurs :
- Transmission de patrimoine : La SCI permet de transmettre progressivement son patrimoine immobilier à ses héritiers en leur attribuant des parts sociales. Cela facilite également le démembrement, permettant à certains membres de la famille d’acquérir l’usufruit tandis que d’autres obtiennent la nue-propriété.
- Flexibilité dans la gestion : En désignant un gérant au sein de la SCI, la prise de décisions concernant la gestion des biens est centralisée. Cela offre une grande flexibilité, notamment dans les prises de décisions concernant les travaux ou les baux.
- Fiscalité avantageuse sous certaines conditions : Si vous choisissez l’impôt sur les sociétés, il est possible d’amortir les immeubles. Ce qui peut réduire l’imposition sur les bénéfices de la SCI.
Les inconvénients de la SCI
En contrepartie de ces avantages, investir en SCI peut présenter les « inconvénients » suivants :
- Imposition plus lourde à la revente : L’option pour l’impôt sur les sociétés permet certes d’amortir les biens, mais lors de la revente, la plus-value sera calculée sur la valeur nette comptable (VNC), ce qui peut générer une imposition plus élevée.
- Obligation de deux associés minimum : La SCI nécessite au moins deux associés, ce qui limite les options pour un investisseur solo.
Vous pouvez par ailleurs consulter notre article dédié à l’investissement immobilier en SCI ICI.
Avantages et inconvénients d’investir en LMNP
Les avantages du LMNP
La possibilité d’investir en LMNP présente de nombreux avantages, notamment :
- Amortissement du bien immobilier : Le LMNP permet d’amortir le bien sur plusieurs années, réduisant ainsi les bénéfices imposables et donc l’impôt sur le revenu. Cela peut rendre l’opération très intéressante sur le plan fiscal.
- Plus-value immobilière réduite : En cas de revente, la plus-value réalisée est imposée selon les règles des plus-values privées, et vous pouvez bénéficier d’abattements selon la durée de détention, jusqu’à une exonération totale après 30 ans.
- Simplicité du statut : Le statut LMNP est simple à mettre en place et ne nécessite pas la création d’une société, ce qui réduit les formalités et les coûts de gestion.
Les inconvénients du LMNP
En contrepartie, des avantages que le LMNP peut apporter en cas d’investissement, il peut aussi y avoir les inconvénients suivants :
- Perte du statut en cas de dépassement des seuils : Si les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an ou représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, vous basculerez vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui est plus contraignant fiscalement.
- Respect des critères de location meublée : Pour conserver le statut LMNP, vous devez respecter des règles strictes sur l’ameublement des biens loués. Si ces critères ne sont pas respectés, vous risquez de perdre le bénéfice de ce régime fiscal avantageux.
Comparaison fiscale : investir en SCI ou LMNP, quel régime fiscal choisir ?
Pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rentabilité fiscale, le statut LMNP semble être la meilleure option à court et moyen terme. Il permet d’amortir le bien et d’obtenir une exonération progressive sur la plus-value après plusieurs années de détention. Cependant, pour ceux qui souhaitent organiser la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier sur le long terme, la SCI est un outil puissant, notamment pour la transmission de parts sociales ou pour organiser des démembrements.
Flexibilité de gestion : SCI ou LMNP, lequel est le plus souple ?
La SCI offre une flexibilité dans la gestion des biens immobiliers grâce à la désignation d’un gérant, ce qui permet une prise de décision plus centralisée. Cependant, le LMNP est souvent plus souple en termes de formalités administratives et de gestion au quotidien, surtout si l’investissement est limité à un ou deux biens meublés.
Transmission de patrimoine : quelle solution privilégier ?
Si la SCI est particulièrement adaptée à la transmission du patrimoine immobilier grâce à la répartition des parts sociales entre les héritiers, le LMNP n’offre pas la même souplesse en matière de transmission. Il convient donc de bien déterminer vos objectifs patrimoniaux avant de choisir entre ces deux options.
Conclusion : comment choisir entre SCI et LMNP ?
Le choix entre investir en SCI ou LMNP dépendra principalement de vos objectifs financiers, patrimoniaux et fiscaux. Si vous cherchez une optimisation fiscale à court terme, le LMNP est souvent le meilleur choix. En revanche, si votre objectif est de structurer la gestion de votre patrimoine immobilier en vue de sa transmission, la SCI offre des avantages considérables. Il est toutefois essentiel de réaliser une étude approfondie de votre situation avant de faire un choix définitif.
A la recherche d’un Expert-Comptable ?
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Florian ARTIGLIERI. Cofondateur Khompta. Le 15.10.2024
