Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des structures largement utilisées en France notamment pour des projets d’investissement locatif. Elles sont adaptées aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels souhaitant séparer leur activité professionnelle de leur patrimoine immobilier. Dans cet article, nous allons explorer les caractéristiques essentielles des SCI en 2024.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société civile ayant pour objet la détention et la gestion de biens immobiliers. Son but principal est de permettre à plusieurs personnes de gérer ensemble des biens immobiliers, notamment à des fins de location. Il est important de noter que l’achat-revente de biens immobiliers n’est pas adapté pour une SCI. Les SCI sont également populaires auprès des entrepreneurs qui souhaitent dissocier leur activité professionnelle de leur patrimoine immobilier. Cela permet, par exemple, de vendre l’entreprise tout en conservant les locaux.
Vous pouvez d’ailleurs retrouver notre article intitulé « Pourquoi créer une SCI pour investir dans l’immobilier? » en cliquant ICI.
Constitution et responsabilité des associés en SCI
Pour créer une SCI, il faut au minimum deux associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Chaque associé de la SCI obtient des parts sociales proportionnelles à ses apports dans le capital social.
Un point crucial des caractéristiques SCI est que les associés ont une responsabilité illimitée. Cela signifie donc qu’ils sont indéfiniment responsables des dettes de la société. En cas de difficultés financières, leur patrimoine personnel peut être engagé pour couvrir les dettes de la SCI.
Le capital social des SCI
Le capital social d’une SCI est constitué d’apports en numéraire (argent) et/ou en nature (biens). Aucun montant minimum n’est exigé par la loi, ce qui offre ainsi une grande flexibilité lors de la constitution de la société. En cas d’apport immobilier, l’intervention d’un notaire est alors obligatoire pour rédiger l’acte d’apport.
Contrairement aux sociétés commerciales, les apports en numéraire dans une SCI n’ont pas de règles strictes de libération lors de la création. Chaque associé reçoit des parts sociales en fonction de ses apports.
La création d’une SCI
Créer une SCI nécessite plusieurs démarches administratives :
- Rédaction des statuts : Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la SCI.
- Apports en capital social : Les associés effectuent leurs apports en numéraire ou en nature.
- Nomination du gérant : Si ce n’est pas prévu dans les statuts, les associés doivent nommer un gérant.
- Publication d’un avis de constitution : Cet avis doit être publié dans un journal d’annonces légales.
- Déclaration de création : Remplir et signer le formulaire M0.
- Immatriculation : Réunir tous les documents nécessaires et transmettre le dossier via le portail du guichet unique de l’INPI.
Ces étapes garantissent que la SCI est créée dans le respect des normes légales et administratives.
Le gérant d’une SCI
La gestion courante d’une SCI est assurée par un gérant. Ce dernier est alors désigné par les associés. Ses responsabilités incluent la gestion des biens immobiliers, l’élaboration des comptes annuels, ainsi que la convocation des associés aux assemblées. Le gérant peut être rémunéré pour ses services, mais cela n’est pas obligatoire.
L’imposition des bénéfices en SCI
Par défaut, les bénéfices d’une SCI sont imposés selon le régime des sociétés de personnes. Les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu sur leur quote-part de bénéfices, dans la catégorie des revenus fonciers. Si un associé est une personne morale, ses bénéfices sont intégrés dans ses résultats imposables. Cependant, la SCI peut choisir d’être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’imposition se fait directement au niveau de la société. Ce choix peut donc avoir des implications fiscales importantes et doit être considéré avec attention.
Les caractéristiques SCI offrent une grande flexibilité pour la gestion de biens immobiliers en commun, tout en présentant des spécificités juridiques et fiscales importantes. Comprendre ces caractéristiques est essentiel pour toute personne souhaitant créer une SCI en 2024.
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Florian ARTIGLIERI. Cofondateur Khompta. Le 24.07.2024.
